NCREIF指数与NAREIT指数是房地产投资中的2个概念。房地产的指数可以分为两类：一类是针对直接投资(direct investment)的，如NCREIF指数(national Council of Real Estate Investment Fiduciaries);另一类是针对间接投资(indirect investment)的，如NAREIT指数(National Association of Real Estate Investment Trusts)。

　　1.NCREIF指数

　　NCREIF指数用于直接投资，它是以价值作为权重(value-weighted index)、每季度发布一次的指数，指数中的样本是根据地理位置和地产类型(公寓、工业、写字楼和零售)选择出来的。因为房地产市场的买卖活动并不频繁，所以流动性很低、成交价不多，NCREIF指数的价值在很大程度上取决于对房地产的估值，而房地产的估值通常来讲也很不频繁(一般一年一次)，所以基于估计的房地产价值(appraisal-based property value，也称为smoothed value)表现出很强的滞后性。它会低估市场的波动性，是一个不可投资的指数。

　　另有一种方法是不需要平滑数据的(unsmooth)，它称为基于交易的指数(transaction-based index)。这种方法是利用计量经济学中回归的方式来解决市场缺乏交易数据的问题的。

　　2.NAREIT指数

　　NAREIT指数用于间接投资，它是按照市值作为权重(market-cap-weighted index)，指数中包括了所有公开交易的REIT。因为交易相对活跃，所以这个指数是每个月发布一次。

　　接下来我们再说说什么是房地产投资。

　　房地产投资是最早的另类投资之一，在机构投资者和个人投资者的投资组合中都起到了非常重要的作用。这一节的内容着重讨论了以股权方式投资的房地产(equity investment in real estate)，即用自用资金投资，以债的形式的投资(MBS等)不在讨论范围之内。

　　房地产投资的分类

　　房地产的投资可以分为直接投资和间接投资。直接投资包括投资实物房地产，如住宅、商业地产或者农业土地等。间接投资通常是投资以房地产为标的的证券产品，主要有以下几种投资产品。

　　上市的房地产开发、房地产管理公司的股票。比如投资上市的万科股票。

　　房地产信托投资基金(real estate investment trusts，REIT)。它是公开出售的基金份额，该基金由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理。权益型REIT直接投资房地产(办公楼、公寓、商场等)并对其进行管理，投资者获得租金收入和变卖时的资产升值。抵押型REIT则是把募集的资金用于发放抵押贷款，以获得贷款利息的收入。REIT使得中小投资者也可以以较少的资金获得由专业物业管理人管理的分散的房地产行业投资，具有很好的流动性。

　　混合地产基金(commingled real estate funds，CREF)。它是非公开交易的，投资于房地产的基金池，主要适用于机构投资者和高净值个人客户，它比REIT的灵活性更高。混合地产基金可以是开放式的，即新的投资者在首次发行后可以随时进入的;也可以是封闭式的，即基金规模是固定的，新投资者无法进入。封闭式往往杠杆率更高，并且要求更高的收益率。

　　独立管理账户(separately managed accounts)。它类似于CREF，适用于高净值客户。

　　基础设施基金(infrastructure investments)。基础设施的投资主要通过社会资本来实现。这些公司投资设计建设和运营一项基础设施，建成之后，政府租用这些基础设施为公用事业提供服务，并向社会资本每年支付相应的租金。

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